カフェ開業で物件探しはいちばん大切で、いちばん大変なこと

カフェを開業するための出店エリアは決まったけれど、「どんな物件を選べばいいのかわからない」と悩んでいませんか?

なぜ、物件選びに悩んでしまうのでしょう。

その理由は、物件選びには押さえておかなければいけないポイントが多すぎるからです。

なぜ物件探しがいちばん大変なのか

どんなに理想的な物件でも、家賃が払えなければお店は続けられません。

地域や立地によって物件相場は異なりますが、集客や客単価、メニュー構成や価格設定にもかかわってくるので注意しましょう。

お客さまの利用動機につながる物件かどうか、考慮しながら検討しましょう。

あえて繁華街や都心を離れた立地を選ぶケースもありますが、お店によほどの魅力がなければ、お客さまは遠回りしてまで足を運んでくれません。

通行人がすっと入れるような動線があることが前提になります。

物件選びで気をつけたいのは、見た目のよさに気を取られて予算をオーバーしないこと。

この記事で、物件探しに重要なポイントをチェックしていきましょう。

物件探しは焦らずじっくりと

ある程度の集客力が期待できるエリア内で、店内の雰囲気がよく、家賃が払える範囲内といった三拍子揃った物件にはそうそうお目にかかれないものです。

「物件探しを楽しもう」といった前向きな気持ちも必要です。

満足できそうな物件が見つかっても、建物の築年数、空調設備や給排水設備の有無、家賃意外の管理費や共益費の金額、同じビル内のテナントの業種などについても契約前にきちんと確認することをお忘れないようにしておきましょう。

事前に選び方のポイントを押さえよう

人気カフェには、それぞれの「個性」があります。

せまいところに肩を寄せ合うようなお店もあれば、席と席のあいだにゆとりを持った広々とした空間のお店もあるでしょう。

そういう意味では、広さと客席数の関係には絶対の正解はありません。

しかし、注文の品を運ぶのに苦労するほどせまくてはお客さまに迷惑がかかってしまいます。

広さのわりに客席数が少なくては経営が成り立ちません。そのために、おのずと適切な両者の関係は決まってくるのです。

売上に見合った家賃の物件を見つけるポイント

売上に見合った家賃かどうか計算しよう

※ 一般的に飲食店の家賃は1ヶ月の売上の10%以下に収めるのが望ましいです。

条件広さ10坪、家賃10万円(管理費、共益費1万円を含む)の物件Aについ検証
★席数(飲食店の場合、1坪<約3.3㎥>で1.5席が目安とされる)
1.5席×10坪=15席
★客単価と回転率通行人や近隣の飲食店の客層や営業状態から、客単価や回転率を類推し、自分のお店の収支計画を検討してみよう
席数:15席 客単価:1500円 回転率:1.5回 営業日30日
★売上高1500円×15席×1.5回×30日=約101万円

収支計画と物件のマッチングを確認してみよう

※売上高101万円に対して、家賃の比率は10%以下が理想です。

売上の10%=10.1万円 ≧ 物件Aの家賃=10万円

判定

15席の席数を確保できる10坪で、家賃10万円以下である物件Aは検討の余地があるといえます。

最適な店舗物件を探すために、現地調査の仕方や周辺環境のチェックポイントを知ろう

最適な店舗物件かどうか知るための現地調査の仕方

  • 歩き回る
  • 条件を変える(これまでとは異なる視点で見る)
  • 1日中同じ場所にいる
  • 地元の人と話してみる

周辺環境のチェックポイント

  • どんな人がいるか
  • 人の流れはどうか
  • 街の雰囲気はどんな感じか
  • 近くに飲食店があるか
  • 人気店と不人気店を比べてみる
  • 周辺施設は何があるか
  • 駅からのアクセスはどうか
  • 将来的な開発はあるか

物件のチェックポイント

  • 家賃が払えるか
  • ガス、水道、電器の容量は足りているか
  • 換気扇、エアコンなどはあるか
  • 厨房は使いやすい広さか

他にもある7つの要チェックポイント

  • 外に看板などを設置できるか
  • 家賃はいつから発生するのか
  • 営業時間に制限があるか
  • 区画整理などで立ち退きの可能性はないのか
  • 店外に椅子やテーブルが置けるか
  • 窓の数や、扉の入り口の大きさはどうか
  • 立地条件や周辺客層はイメージ通りか

【注意】物件契約時に気をつけたいお金のこと

契約後にデメリットに気づいても遅いので、最終決定する前に、メリット、デメリットの両面を書き出して吟味しましょう。

営業をはじめるには、都市計画法で規定されている用途地域に注意して借りなければ規制対象になることもあります。

飲食店は近隣住民から歓迎されなかったり、お客さまの路上駐車や排気口から出る臭いなどでトラブルになることもあるので注意が必要です。

【再確認】良い物件を選ぶために、重要なポイントを押さえておこう

  • 物件選びには押さえておかなければいけないポイントが多い
  • 見た目のよさに気を取られて予算をオーバーしないこと
  • 満足できそうな物件が見つかっても、建物の築年数、空調設備や給排水設備の有無、家賃意外の管理費や共益費の金額、同じビル内のテナントの業種などについても契約前にきちんと確認すること

いよいよ物件選びですね。

物件が決まれば、自分のお城を手に入れたも同然です。

この記事のチェックポイントを参考に、良い物件に出会えるよう頑張ってみてくださいね!